每日房价调研与风险分析（2026-09-11）

执行时间：2026-09-11 06:10 Asia/Shanghai
报告口径：最新可得数据调研，含重要数据缺口；国内官方价格为 2026 年 7 月，国内平台为 2026 年 8 月，国际按各来源实际周期分别列示。
历史对照：2026-09-07 报告；不把历史数字自动当作已核验事实。

一句话结论

8 月平台样本显示，北京和深圳房价上涨而租金下降，上海租金改善，广州房价与租金同时回落；这些是挂牌/样本信号，尚不能代替官方成交价格确认全面企稳。 国际上，悉尼下跌证据较清楚，香港呈现月度房价回落、租金上涨，新加坡季度价格与租金仍升；城市间没有同步的单一周期。

数据口径与可信度

本期重新读取执行规范、城市范围配置、Kim 通知规范和上期报告。相较上期，主要增量是取得国内 8 月平台原网页、补齐 20 个非一线城市售租样本，并把国际价格与收入从综合排行榜拆回本币原始输入。平台页面未显示独立发布日期，故统一记录“统计月 2026-08、采集日 2026-09-11”，不宣称它们今天发布，也不认定一定是成交均价。

官方 70 城表本次核验到的最新月份仍为 7 月，发布于 8 月 17 日。尤其需要纠正历史对照：上期深圳写为新房、二手环比均 +0.3%，同比 −3.6%、−4.7%；本次打开原表为环比均 +0.2%，同比 −2.9%、−3.6%。本期采用原表，不把差异当成市场在四天内改变；历史报告保留，不能据此计算报告之间的价格涨跌。国家统计局 7 月原表

统一公式为：房价收入比＝标准面积×单价÷年收入；毛租售比＝月租金单价×12÷房价单价；租金负担率＝标准面积×月租金单价÷月收入。国内面积为 90㎡，国际为 70㎡。国内分母采用已核验的 2025 全年居民人均可支配收入，包含无收入人口，不能解释为单个就业者工资，更不能解释为家庭需要储蓄多少年。国际分母是 Numbeo 税后月工资样本，两组指标口径不可比。

平台售、租样本不是同一套房，算出的毛租售比仅供压力观察，不包括税费、物业、维修、空置或融资成本。国际一居室整租没有可验证面积，不能擅自除以 70；本期只额外列示“一居室租金/单人税后工资”，标准 70㎡负担率和统一毛租售比仍为数据未验证。对异常环比不做平滑，也不直接解释为同质房产升值。

核心指标仪表盘

国内同源 8 月样本按房价降序排列。收入以元/人/年计，房价以元/㎡计，租金以元/㎡·月计；比例为跨期、单人分母压力测算。

价格、租金原表见下方各城链接。收入来源分别为北京统计部门，2026-01-21、上海统计公报，2026-03-30、广州 2025 年经济运行发布、深圳 2025 年统计公报。后两份页面的精确发布日期本期未另行提取，收入统计年度明确。上述标签由价格水平、租金现金流、官方收入三类输入支持，仅代表此标准面积和样本下的压力，不代表区级趋势或家庭实际负担。

国际 10 城房价、工资、租金与租售比总览

下面统一列中心区公寓样本，按人民币单价降序；不能把它称作全市住宅成交价格。每行城市链接指向本次读取的 Numbeo 原页，日期为页面更新日，不代表全部样本均在该日发生。价格与工资保留原币，房价收入比是本期按 70㎡重新计算，不沿用平台自带的家庭面积假设。

汇率采用欧洲央行 2026-09-10 XML：1 EUR＝7.7900 CNY；USD 1.1616、GBP 0.85915、JPY 179.09、HKD 9.1083、SGD 1.4711、AUD 1.6167、CAD 1.6049、KRW 1560.96 均为每欧元报价。某币种兑人民币＝7.79÷其每欧元报价；展示精度不代表真实买卖报价精度。

统一年化租售比与 70㎡租金负担率：上述十城均为数据未验证。 表中一居室负担率只是一种补充观察，首尔还未包含全租/押金的资金机会成本，不能因百分比较低就称租住便宜。工资与租赁样本也不是同一群居民，不能据此估计一座城市有多少人口住不起房。

横截面里，香港与首尔中心区单价、70㎡单人收入倍数较高；纽约的一居室租金相对样本工资负担较突出。洛杉矶在此类公寓样本中单价较低，不意味着其独栋住宅或保险、持有成本便宜。巴黎中心区样本也不能代替全巴黎公证成交价格。对于住房所有权税制、购房资格、交易费用不同的城市，人民币折算只消除了币种单位，没有消除制度差别。

本期的国际估值表用于说明“相同标准面积、单人收入分母下的压力”，不适合给城市排投资优先级。若改用夫妻合计收入，房价收入比会机械下降；若改用非中心区，单价和租金会一起改变。必须两边同时换口径，不能拿中心区工资、郊区房价与全市租金拼成一个看似精确的收益率。

国际城市高位与回落风险分析

纽约与洛杉矶。 Redfin 城市页面按截至 7 月的三个月窗口展示，纽约住宅中位总价约 89.95 万美元、同比 +1.1%，单平方英尺 663 美元、同比 −0.15%；洛杉矶中位总价约 110 万美元、同比 −1.4%，单平方英尺 621 美元、同比 −1.6%。按 1㎡＝10.7639 平方英尺，分别约 7,136、6,684 美元/㎡，与上表中心公寓样本显著不同，口径不可比。只凭不同均价的差额不能判断平台错误或房价暴跌。纽约 Redfin 城市页、洛杉矶 Redfin 城市页

伦敦。 ONS 8 月 19 日发布显示：6 月伦敦房价同比 −2.5%，7 月平均月租 2,317 英镑、同比 +3.0%。房价和租金方向不一致是可验证信号，但一边是成交价格指数，一边是包括新旧租约的租金统计，不能直接合成某套房的回报。估值是否改善，仍需同类型住房价格、租金和成交量复核。ONS 2026 年 8 月公报

东京。 东京 Kantei 8 月 24 日披露，7 月东京 23 区二手公寓 70㎡换算挂牌价 12,724 万日元，环比 −0.1%；8 月 17 日租赁报告显示，同月分售公寓出租单价 5,157 日元/㎡，环比 +0.8%。前者限制为二手挂牌样本，后者包含不同楼龄租赁样本，虽属同一机构仍不完全同质，本期不把相除结果列作严格租售比。东京表中 Numbeo 的“中心区”与东京 23 区也不是同一边界。Kantei 价格发布索引、7 月租金报告

新加坡。 URA 7 月 24 日公布第二季度私宅价格环比 +0.5%，租金 +0.7%，未来数年私宅及执行共管公寓供给约 60,600 套。价格、租金、供给三类证据支持“横盘分化”的观察：上涨速度有限，后续供应仍要消化。这里的“分化”指住宅产品与供需层面，不展开城区，也不把私宅判断应用到组屋。URA 第二季度正式报告

香港。 差饷物业估价署《2026 年 9 月补编》列示 7 月全港私人住宅售价指数 321.5，6 月为 323.0；租金指数分别为 207.4、205.8，均含临时数。计算环比约 −0.46%、+0.78%；售价指数不含首次销售。月度价格回落与租金上升并存，加上横截面样本收入倍数偏高，只支持估值压力观察，尚不能确认持续下跌。RVD 9 月补编，表 1.3、1.4

悉尼、多伦多、巴黎、首尔。 Cotality 9 月 1 日公布悉尼 8 月房价估值指数环比 −1.4%，较 2 月高点低 7.1%，同时提及需求下降、库存增加；价格、需求与库存支持“高位回落”。TRREB 9 月 4 日报告中，大多伦多 8 月均价 993,410 加元、同比 −2.7%，基准指数同比 −4.5%，销量 −2.1%，新增挂牌 −14.1%；挂牌收缩与销量下降同时存在，不宜只抽取一项判企稳。大多伦多与多伦多市口径不可比。Cotality 8 月市场报告、TRREB 8 月报告

巴黎公证人价格地图的季度标题与正文时期存在差异，本期未取得足以确认第二季度精确数值的表格；首尔已定位韩国不动产院 7 月月报，但附件中的首尔数值尚未核验。这两城保留上表横截面，趋势正式标签为“数据不足”，不用旧新闻代替新数据。巴黎价格地图、韩国不动产院 7 月发布，8 月 18 日

国内房地产市场总览

国家统计局 8 月 17 日发布的 1—7 月累计数据：开发投资同比 −19.2%，新建商品房销售面积 −11.8%、销售额 −13.1%，开发企业到位资金 −20.3%，个人按揭贷款 −23.5%；7 月末商品房待售面积同比 −0.8%。这些是全国开发和新房市场背景，不能外推成每个二手小区的成交压力。国家统计局全国房地产统计

分析上，待售面积微降与投资、销售走弱可以同时出现。待售统计不覆盖所有二手挂牌，也不是未来可供应住宅总量；新开工收缩可能减少新增库存，而不是已有住房突然更好卖。由于缺少城市可售套数与同口径月销量，本期不计算区级去化周期，也不把全国累计销售降幅写成 8 月单月降幅。

最新核验的 8 月 20 日 LPR 为一年期 3.0%、五年期以上 3.5%。LPR 是定价参考，不能直接写为每个买家的房贷实际利率，具体还受合同、加减点、首套或二套等条件影响。四城最新首付、公积金、限购及地方收储细则本次未完整核验，统一列入缺口，不重复旧政策为“新利好”。全国银行间同业拆借中心公告

官方 7 月新房与二手环比/同比见下表。它是指数变化表，不是单价排名，故按上方可比平台单价顺序展示，绝不把跨城市指数高低解释为房价高低。

来源同前述国家统计局 7 月原表。官方同比为负与月度回升并不矛盾：前者比较去年同月，后者比较上月。新房、二手统计覆盖与权重不同，平台又反映另一组挂牌样本，因此三条序列应并列观察。只有连续月份在价格、成交、租金、挂牌去化上出现相互支持，才足以把“边际改善”升级为较稳健的市场修复判断。

收入也是低频变量。使用 2025 全年收入能避免把半年数误当全年，但会滞后于当前就业变化。表中某些 90㎡租金负担率超过 100%，首先反映“一套较大住宅对比全体居民人均收入”的设定；不能用它宣称典型家庭租金超过全部收入。若估算真实家庭负担，需要家庭规模、就业人数、税后收入和实际租住面积，本期没有这些私人或微观输入。

北京区级深度分析

北京全市平台单价 54,631 元/㎡、环比 +0.79%，租金 97.12 元/㎡·月、环比 −2.68%。与重新读取的 7 月样本相除，毛租售比从约 2.21%降到约 2.13%，原因是租金回落而价格略升。不是“租售比改善”，也不足以说明售价上涨由居住需求同步推动。

来源：北京 8 月平台原表；统计月 2026-08、采集日 2026-09-11，独立发布日期未显示。下表售租皆为平台样本，价格由页面“万”换算，毛比率仅作粗算。所有区的成交/挂牌流动性均为数据未验证；风险标签均为数据不足。

西城样本单价明显高于其他已覆盖区，租金也较高，但租金差距没有同比例抵消价格差距；因此高租金并不自动等于高租售比。东城、海淀亦应分别考察面积、房龄、楼型与教育资源等条件，不能用“核心稀缺”几个字代替本期成交核验。西城售价环比跌幅大于租金，毛比率可能机械改善，仍需确认出售与出租样本是否同时变化。

朝阳、丰台售价样本上升而租金下降，说明售租序列存在背离。此处只能指出观察到的方向，不推断是投资需求增加、租客流出还是工资下降；这些机制都需要对应的数据。朝阳覆盖范围广，区域内不同住房产品的权重变化可影响全区均价，用一个均值解释所有板块尤其容易失真。

外围区里，顺义、通州售价下降而租金微升，方向上有利于毛比率，但没有挂牌去化与成交周期，不能视作底部信号。昌平、大兴售价略升、租金下降，是否由租赁季节性或房源结构造成仍未验证。房山等六区无本期完整售租表，不以相邻区代填。北京所有区的真实成交量、议价率、库存和区级收入尚缺，正式区级风险标签统一为“数据不足”。

上海区级深度分析

上海全市平台单价 62,654 元/㎡、环比 +0.12%，租金 96.76 元/㎡·月、环比 +2.32%；毛租售比由 7 月约 1.81%升至约 1.85%。在四城样本中，这是售租方向相对协调的一组，但改善幅度有限，仍需成交和租赁合同核验，不能仅凭一个月升级为“低位企稳”。

来源：上海 8 月平台原表；统计月 2026-08、采集日 2026-09-11，独立发布日期未显示。下表售租皆为平台样本，价格由页面“万”换算，毛比率仅作粗算。所有区的成交/挂牌流动性均为数据未验证；风险标签均为数据不足。

黄浦单价居已覆盖区首位，售价和租金同升，但售价上涨幅度更大；因此应分别讨论价格动量与租金回报，不能用“租金也涨了”跳过现金流比例。徐汇、长宁售价下降、租金上涨，样本毛回报有改善方向；这种方向可能来自价格调整，也可能来自出售与出租产品构成不同，需要同楼龄、同面积的重复样本才能区分。

静安、普陀以及浦东同样有价格下降、租金上涨的组合，不能据此给整个城市打统一上升或下降标签。浦东覆盖的住宅市场体量和差异都大，本期只有一个行政区均值，没有产业园区通勤范围与其他板块的分项，因此不再叠加未经核验的产业强弱判断。闵行售价和租金均回落，现金流改善能否持续还要看两者速度。

青浦售价样本环比 +8.91%，但公开租金榜未列该区；宝山有租金而无同月价格榜数值。两者都不进行跨月拼接。嘉定、金山、松江、奉贤、崇明也保留区名与缺口。上海可继续观察租赁改善是否延续，但“租金反弹”不等于买卖流动性改善，区级正式标签均为“数据不足”，等待成交量或库存提供第三类独立证据。

广州区级深度分析

广州全市平台单价 37,273 元/㎡、环比 −3.66%，租金 52.84 元/㎡·月、环比 −5.95%。毛租售比从 7 月约 1.74%降到约 1.70%，租金下降更快，说明价格下跌未自动改善现金回报。官方 7 月二手环比上升与平台 8 月售价下降属于不同时间和样本，不应混写成同一市场统计反转。

来源：广州 8 月平台原表；统计月 2026-08、采集日 2026-09-11，独立发布日期未显示。下表售租皆为平台样本，价格由页面“万”换算，毛比率仅作粗算。所有区的成交/挂牌流动性均为数据未验证；风险标签均为数据不足。

天河、海珠均出现售租下降，后者租金回落幅度更大。对于关注居住成本的人，这意味着租赁与购置的价格都发生样本变化；对于评估资产现金流的人，则要确认租金下降是否抵消售价折让。越秀的租金仍在已覆盖区中较高，不能把它和明显不同面积、楼龄的外围租赁直接比较需求强弱。

黄埔售价上涨而租金下降，荔湾也出现类似方向背离。全市售价下跌时，局部挂牌均价仍可能上涨；价格、成交和供给的交叉验证缺一不可。不能把这解释成某项产业政策已生效，因为本期没有对应的政策实施和成交跟踪证据。南沙样本售价涨幅较大而租金微降，亦不支持仅凭一个月价格判断发展预期已兑现。

增城环比 +29.35%是本期重点异常值。 原页面如此披露，但没有同质重复销售、样本量和房源构成说明，本期降低这条变化值的可信度，不称其为真实房价反弹。花都虽单价低，租赁现金流并未明显增强；从化不在公开前十表中，不能用全市均值填补。广州全部区级流动性和库存未验证，正式标签均为“数据不足”，且增城须先查样本异常再讨论趋势。

深圳区级深度分析

深圳全市平台单价 69,647 元/㎡、环比 +3.65%，租金 80.23 元/㎡·月、环比 −0.72%。毛租售比从 7 月约 1.44%下降到约 1.38%，在四城同源样本中较低。官方 7 月二手指数环比 +0.2%不能用于确认 8 月样本的涨幅，尤其需要警惕高总价房源占比变化。

来源：深圳 8 月平台原表；统计月 2026-08、采集日 2026-09-11，独立发布日期未显示。下表售租皆为平台样本，价格由页面“万”换算，毛比率仅作粗算。所有区的成交/挂牌流动性均为数据未验证；风险标签均为数据不足。

南山与福田售价样本居前，南山租金小幅上涨，福田租金下降；同属高价区也不能共享一条需求叙事。宝安售价涨幅较明显而租金下降，表面资产价格改善与现金流承压并存。缺少成交量时，无法分辨这是市场定价改善、挂牌预期上调，还是较贵项目进入样本，报告不会替数据选择一个故事。

龙华售价与租金同时下降，且租金跌幅更大；罗湖、龙岗、坪山也出现售租同弱。在这些组合下，“房价跌了所以回报更高”是不成立的通用结论，必须真正计算分子分母。盐田售价环比 −9.14%、租金上涨，毛比率上升方向明显，但较大单月变化应先核验样本量，不能直接当作大幅折价买入机会。

光明售价下降、租金上升，能提供与部分区域不同的观察方向，但仍只有售租两类输入。大鹏没有公开同月售租值，继续标未验证。深圳区级就业、新增供给、真实成交和挂牌去化本期都没有充分数据，不能用城市长期产业印象补齐证据。正式区级标签统一为“数据不足”；全市“租金支撑较弱”仅限前述价格、租金、收入的标准样本测算。

国内非一线城市对比

覆盖配置中的全部 20 城，均为 8 月中国房价行情平台样本，采集于 9 月 11 日；独立发布日期未显示。按可比房价降序，每行城市名链接到原始报告。毛租售比有售租输入即可计算，但收入相关的两个比率不能计算：本期未统一核验这 20 城同一年度的全市居民收入，房价收入比、90㎡租金负担率均为数据未验证。真实成交、库存、政策及流动性亦不足，正式标签全部为“数据不足”。

官方列来自前述国家统计局 7 月原表。苏州、佛山、东莞不在这份 70 城表内，不能借用二线或三线平均数代替。上期把能级总体数据写进个别城市趋势，容易使读者误以为取得了逐城结果，本期明确分离。

杭州和厦门在本组平台价格中靠前，但价格变化方向不同；对高总价市场，重点是同类型租金、家庭可支配收入与成交可达性，不能只因城市名出现在“强二线”名单中就判断支撑足够。南京与天津平台跌幅较大，仍不等于同一套房实际成交价格下降同样幅度；平台名单中的房源可能随着挂牌、撤牌和更新改变。

长三角内部，苏州价格样本上涨、宁波和无锡回落，合肥也回落。这些城市不能打包为同一方向；本期没有统一就业、人口、收入和库存证据，不沿用“产业强所以即将企稳”的结论。杭州官方 7 月二手环比为负而平台 8 月上涨，也不能作为官方月度反转已发生的证据。至少应等待同口径第二个月数据，避免把时间差和样本差误读成基本面转折。

成都、武汉平台售租比相对较高，重庆名义单价更低，但三者不是同质物业篮子。尤其武汉的租金样本相对于房价样本较高，若出租样本更集中在中心城区或小面积住宅，粗算比率会高估一般住房可实现回报。这一结果值得补查样本构成，而不是直接把城市列为现金流优选。西安的价格小幅上涨也缺少成交连续性验证，低单价不能替代需求和持有成本分析。

珠三角里东莞价格样本上涨、佛山回落，而广州与深圳又各有不同售租方向；这种分化提示城市边界和产品结构必须保留。北方城市中，济南平台上涨、沈阳近乎持平，并不能从全国东北或北方市场背景推断它们都下行。青岛的官方 7 月二手环比与平台 8 月方向不同，同样应保留原口径。郑州租金与价格的变化可能带来毛比率改善，但没有库存和成交就无法确认低位企稳。

对长沙、福州、宁波等缺少第三类本地证据的城市，本期不使用“收入支撑不足”或“库存高企”等听起来合理却未核验的标签。下一轮优先补这张表的城市收入、租金样本地域结构和成交量，价值高于再增加更多城市。覆盖数量已完整，不代表证据链完整；表格里的数值是待检验的研究输入，而非可执行估值结论。

高位、下跌、企稳和分化城市清单

高位偏贵观察：香港、首尔的中心区样本。 价格、整租租金、税后工资三类横截面输入显示一定压力，但样本可信度低，首尔押金制度未计入，正式趋势标签仍为“数据不足”。高单价与高收入倍数只说明设定下的负担，不意味着下个月会跌；改变面积、家庭人数或住房范围，结论强度就会改变。

高位回落：悉尼。 8 月价格下降、较峰值回撤，机构同时报告需求转弱和库存增加，证据达到价格、需求、供给三类门槛。反向风险是这些指标具有滞后，且房产类别和地区分化可能让某些住宅保持韧性；不能把城市标签用于每套房。多伦多、伦敦、香港虽有价格回落信号，各自租金、挂牌或收入条件不同，不合并成统一下跌名单。

租金支撑较弱：北上广深标准样本。 这四城已有售租单价和官方收入，能够解释为何标准面积单人负担较重、毛回报有限。标签不包含对未来涨跌的预测，更不说明一切住房都被高估。区级缺少足够独立数据，仍统一“数据不足”；若用城市收入估区级家庭负担，会进一步扩大地域与人群偏差，本期不输出这种精确数字。

低位企稳：本期无城市获得正式确认。 上海租金改善、部分平台价格回升属于候选线索，但尚缺连续成交、挂牌和库存共同验证。本期也不给任何国内城市正式的“下行延续”标签：即便有价格下跌，仍应补齐租金与本地成交或供给，不能把全国背景当作每城第三项证据。空名单是证据门槛的结果，不代表市场不存在企稳或持续下跌的区域。

横盘分化：新加坡私宅季度观察。 已有价格、租金、未来供应三类证据，适合保留分化判断；大规模未来供给不是当前空置，不能混写。国内各城的售租背离则放在现象层面，待取得更多证据后再决定是否升级标签。研究结论应允许被新数据推翻，而不是把标签连续出现的次数当成验证。

关键风险与下次核验点

1. 官方 8 月 70 城与 1—8 月开发销售统计是否发布；逐城重读原表，不能继承上期数值。
2. 核验增城 +29.35%、盐田 −9.14%、青浦 +8.91% 等平台异常变化的样本量、房型和撤挂牌结构。
3. 补齐北京六区、上海缺失区、广州从化和深圳大鹏的同月售租数据，不跨月拼接。
4. 获取四城按区成交套数、成交周期、议价率；同城不同渠道有差异时明确采用哪个定义。
5. 检查北京、深圳售租背离是否连续，上海租赁改善是否跨过季节性波动，广州租金是否继续弱于售价。
6. 为 20 个非一线城市补同年度全市居民收入，避免混用城镇收入、全体居民收入和在岗工资。
7. 对武汉等较高毛比率城市复核出租与出售样本边界，尤其是面积和中心城区占比。
8. 国际补齐明确面积的租赁样本，首尔补押金机会成本，再算统一 70㎡租售比和负担率。
9. 追踪香港临时数修订、东京同楼龄售租数据、巴黎公证表和首尔官方附件，避免只依赖平台横截面。
10. 对最新贷款、首付、公积金政策逐条核对生效日期与适用人群；将政策宣布、银行执行和成交反应分开。

数据缺口和免责声明

已覆盖国际 10 城、北上广深配置中的全部 53 区和国内非一线 20 城；其中“覆盖”包括明确列出缺口。国际标准面积租金不足，四城 15 个区缺至少一项售租输入，国内非一线收入、库存和成交流动性不完整。Numbeo 为低可信度市场样本，不能替代官方工资调查；平台较大单月变化不能当作同质成交价格变化。三项指标并非所有城市都能完整计算，未验证项保持空缺，不用猜测补齐。

本期未核验到国内 8 月官方 70 城数据，不等于断言数据绝不存在；平台 8 月数据也不能替代官方发布。部分来源最初在检索工具中打开失败，后通过公开原网页读取成功；报告以取得的原始页面为准，采集日与发布时间严格区分。CodeFlicker 指定路径和 PATH 回退均未发现可执行 CLI，本期由 Codex 完成计算、分析与审核。

本文仅为房价调研与个人观察，不构成购房、卖房、租房或投资建议。毛租售比不是净收益率，房价收入比不是还贷能力，一居室负担率不是典型家庭住房支出率。任何结论均受样本、统计时滞、行政边界和住房类型限制，应随原始数据更新重新验证。

交付状态

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